装修的基本流程及策落选择

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优秀斑竹奖宣传大使奖原创先锋奖

1楼大中小发表于 2004-12-7 15:51 只看该作者

装修的基本流程及策落选择

1 购买房屋往往涉及较大的金额，一旦作出决定对家庭尤其是普通居民来说影响极大，因此购买房屋是一个比较专业的行为。往往需要房屋交易方面的专家和投资专家的咨询指导。一些发达国家里，房地产方面已经形成了比较完善的体系和制度，如有比较成熟和专业的房屋经纪人为个体购房者提供专业咨询，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和*作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。 
 但是，我国现阶段的个人购房行为还做不到这么轻松，因为上海的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。 
 
2 进行购房决策的关键是确定相关的影响因素，专业人士在这方面往往具有其他人所无法达到的广度和深度，这体现了经验的重要性。而个人在商业投资方面的天赋也会影响个人购房的决策。 
 结合现今专家的分析，在个人资金限定的条件下，影响决策的因素可分四个方面，分别是宏观、产业、区域和产品所在地的微观环境。 
 由于影响因素需要进行系统、长期的观察和判断，并结合房产经验形成一定的概念，因此，本站将提供相关的产品。请至百秒产品。 
 
3 购房大调查是确保购房成功的重要步骤，在现有的市场环境下，购房者进行大调查是必不可少的步骤，能有效的判断房产是否满足既定的影响因素，同时还可寻找到一些未定因素和某些苗头。 
 本人曾经见过不少人为了买到一份适意的房子不惜辞职而满上海去调查，这种精神着实可佳，但在方法不得当的情况下花2~3个月看一套房子未免太麻烦了。而相反，不少购房者却是不以为然，除了个人资金的多寡有关外，这种盲目往往会导致后悔不已。 
4 购房涉及到在预定房产情况下，有效的节省的个人的资金支出，以及长期的资金节省。 
 资金的节省是可以在家庭理财计划下进行的，通过精打细算，聪明的你一定能节省一点钱，对于将来的手续费用、装修费用一定有帮助的。 
 从目前房屋价格水平的地理分布上看，价位近似的房产往往地理位置大致相同，在有效的资金理财计划下，还可达到节省比选房屋的精力，缩短比选的时间。 
 
5 在明确了各类影响因素、家庭理财的基础上就可确定具体的房产了，这一步是水到渠成的。 
 针对具体的情况，在各类因素比较全面和对楼盘基本情况较为了解的情况下，可以确定具体的房屋。 
 
6 选定了区域、明确了具体的房屋后，接下来就是签定合同了。然而在房产业并为充分成熟、房产立法并不完善的情况下，签定合同是一份比较麻烦但又非常关键的工作。 
 寻求业内或有过经验的人是一个不错的想法，他山之石，可以攻玉！ 
7 房屋买好了，事情其实才刚刚开始，作为投资，购进房屋才是第一步，作为居住，关心房屋建设质量。 
 最为关心的还有一点，付出大笔款项换来的希望不是“竹篮打水一场空”。 
8 交房是购房者最关心的事情，但是一些事情可能会影响交房时愉悦的心情。针对这些事情进行简单的罗列。 
9 取得钥匙之后，在开发商获得大产证之后，个人即可办理自己的小产权证，尽早办理完毕可以省心省力。 
10 付款 
▲ 房款付款方式：根据与开发商的合同取得完税发票。 
 主要关注点：付款数量，一定要取得发票。 
 办产证 
 ▲ 办证流程：开发商处签接受书、领取地籍图→房产局交契税→贷款行交押金借他项权证→房产局交印花税、办产证→领取产权证→还贷款行借他项权证. 
 以上是一个大致流程，具体视不同区的情况略有差别，一定要询问房产局登记机关的电话。 
 还有一个省事的办法，在信任的基础上，花费200元可以委托开发商代办。 
 
△ 办证地点：房地产局登记机关。 
 
▲ 办证资料：购房发票、契税完税单、印花税、所有产权证上人名的签章、照片、购房合同、地籍图。 
 
主要关注点：电话、地点、半天时间、跑两趟。 
建议 预先打个电话明确情况，并准备齐全相关资料和文件是一个省时省事的办法。 
 
打电话询问 
 
提前准备 
 
10 好的设计需要专业的设计人员，不同的设计人员在设计基本理论的知道下，结合个人的特点，可以完成不同的作品。如何审查这些作品的好与坏呢？ 
 最好的办法是，用设计的知识武装自己，用行家的眼光挑剔设计作品。在不落伍的前提下，优秀的设计师应该是最能合乎自己心意的人，而不应停留在其名气上。 
 永远记住：自己对自己负责。 
 
设计有哪些入门知识？ 
 
常见的设计风格是什么？ 
 
如何请到好的设计公司？ 
 
优秀的设计师是怎样的？ 
 
 
设计基本要素 
 
▲ 设计可支配运用的要素：一个设计作品无非是光照、纹理基本条件下，从而形成材料、颜色、体态设计三要素。 
 光照、纹理：光照的作用形成色彩、纹理产生质感、形状。 
 材料：光泽度、质感、色彩。如木制、石材、壁布等； 
 颜色：单一的颜色、颜色的组合。如冷、暖色调；基本色、混合色； 
 体态：点、线、面，以及构成的体。 
 
△ 设计元素运用的基本要求：美。 
 主次分明——应做到重点突出； 
 对比效果，过渡运用——要讲求相互呼应；如冷暖的对比、光滑与粗糙的对比、高与低的对比、大与小的对比、亮与暗的对比；极暖与较暖的过渡； 
 灵活庄重——要能适应不同使用场合； 
 室内环境的可持续发展——满足主人的不同需要。 
 
▲ 设计效果的三要素：合理、舒适、风格。 
 合理：尺度、交通动线；符合人体工程学、符合个人的生活习惯； 
 统一：在整体设计风格下，局部应体现统一的感觉； 
 风格：优秀的设计师是在合理、舒适的基础上创造出个人的风格。好的风格应该是符合业主需要的风格。 
 主要关注点：设计是否科学、是否舒适。 
 
 
流行设计风格 
 
▲ 三大基本风格：欧式、和式、明式 
 欧式：欧美的流行风格 
 和式：日本风格的运用 
 明式：中国传统设计 
 
△ 设计的主义：繁琐的、普通的、简单的 
 繁琐的：以西方宫廷的最为繁琐，较为奢华。如巴洛克、洛可可主义风格等； 
 普通的：对繁琐的或简单的合理削减或增加，但往往流露出偏向繁琐或简单的倾向，往往是最适合居住的设计风格，如所谓的北欧风情、新古典主义等； 
 简单的：一切从最原始的需要出发，决不需要复杂的修饰。极简主义是最新的代表。 
 主要关注点：在合乎个人生活习惯的基础上不失掉对时髦的追求。 
 
　 
 
设计公司 
 
▲ 设计公司的层次：不同的设计公司往往针对不同的消费人群，根据上海市的装修行业特点，一般分别定位在高端、中高端、中低端、低端四类。 
 按照其顺序，公司的数量呈现逐渐减少的倾向，设计费用也有明显的区别：150元/平米以上、150~75元/平米、75元以下、免费设计。 
 
△ 设计公司行业管理现状：行业规范化政策、行业发展现状、行业人力资源的特点。 
 
▲ 设计公司的管理：法人、产权管理；总经理的知识与经历；管理层知识结构、年龄结构；营销管理；设计师的薪资管理办法；投诉的处理办法与处理特点； 
 收款标准和收款手续… 
 主要关注点：设计公司的合法性、创造性的发挥、善后事宜的处理。 
 
　 
 
设计师 
 
▲ 学历、年龄：不同年龄层、不同学历背景对设计知识、个人风格的影响程度不同，往往造就不同水平的设计师。 
 
△ 见识：见识广博能造就优秀的设计师，也体现了经验的作用。 
 
▲ 性格特征：性格决定命运，个性造就风格。有效的自我管理能力有助于培养优秀的设计师。 
 
△ 设计小组：部分公司是由设计小组共同完成，需要考察各成员的基本情况外，还要考察设计团队的工作精神和主导设计师的工作水平、管理水平。 
 主要关注点：了解设计师的经历和一切可以知道的东西，能增加业主与设计师双方的共识。在进行实际设计前明确设计基本理论，用更专业的眼光对自己负责。 
 
学习设计的入门知识 
 
把握当代潮流趋势 
 
挑选优秀的设计公司 
 
合乎自己要求的设计师才是最好的设计师 
 
 
 
11 设计元素的体现一定会落实到不同的设计布局、不同的居室部位，而不同的部位又有不同的要求，有必要一一落实。 
 
 
 
居室如何规划？ 
 
不同部位都有哪些讲究？ 
 
居室规划 
 
▲ 居室规划的依据： 
 家庭需要：根据家庭成员的组成结构、年龄结构、主要居住人员的喜好。 
 房屋结构：房屋是工作的蓝本，在不改动既定结构的前提下，依据房屋特点进行布局。 
 设计师的灵感：设计师在经验和创造的基础上适度的设计规划。 
 
△ 居室规划内容： 
 功能分区：确定卧室、客厅、书房的位置。 
 交通动线：便于行走和家庭成员行动是基本的要求。 
 主要关注点：确定基本设计布局，适当考虑后期软装饰的使用。 
 
 
布局部位的分类 
 
▲ 分类： 
 基本部位：玄关、客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房。这是每一个家庭所广泛具备的功能分区。 
 扩展部位：书房、佣人房、阳关房、音响间，等等。这是结合不同房屋和个人喜好而开辟的空间。 
 空间部位的再分割：如普通公寓式客厅还可分为会客区、视听区、休闲区、学习区等。 
 主要关注点：了解空间布局的分类。 
 
　 
 
基本部位布局 
 
▲ 基本部位：玄关、客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房。这是每一个家庭所广泛具备的功能分区。 
 
△ 考察重点：针对每一个部位，主要考虑的要素包括： 
 基本功能 | 组成元素 | 运用材料、色彩、体态 | 重点 
 
　 
 主要关注点：合理、舒适 
 
　 
 
扩展部位布局 
 
▲ 扩展部位：书房、佣人房、阳关房、音响间，等等。这是结合不同房屋和个人喜好而开辟的空间。 
 
△ 考察重点：针对每一个部位，主要考虑的要素包括： 
 基本功能 | 组成元素 | 运用材料、色彩、体态 | 重点 
 
　 
 主要关注点：有效利用，突出功能。 
 
　 
布局要点 
 
▲ 布局要点：基本功能、设计风格、设计要点。 
 基本功能：不同部位的基本功能是不一样，如客厅是会客、娱乐的地方；卧室是休息睡觉的地方； 
 设计风格：不同部位在整体设计风格的前提下应该体现出的设计风格； 
 设计要点：可以运用是色彩、材料、体态等。 
 主要关注点：科学、统一。 
建议 规划是室内设计的最基础也是最重要的一步。 
 
确定规划应该着眼于家庭需要 
 
根据需要确定部位的设计重点 
 
明确一点：现有条件下不可能作到百分百满意 
 
　 
12 设计的第3入门知识：设计过程 
 
一份完整的设计是如何完成的？ 
 
如何把握设计细节？ 
 
方案设计 
▲ 设计师是如何工作的： 
 
家庭特征— → 功能规划→ 动线组合→ 风格确定→ 空间设计→ 设备设计→ 陈设设计→ 出图 
居室特征— 
 
△ 设计条件：家庭人口结构、文化素养特征；居室建筑、结构、承载特征；地理气候特征、光照、周边环境特征；经济条件；当地建材、家具业发展水平；物业管理： 
 
▲ 工作内容： 
 明确初步的功能分析与布局→初步确定室内规划方案并产生初步的构思→初步确定空间设计、设备设计、陈设设计→ 
 初步确定风格及选材标准→绘制初始效果草图 
 
△ 工作时间：2~3天，建议不超过1周 
 
▲ 作用：确定工作的蓝本、明确进一步细化的方向、明确设计难点、确保业主与设计师的思路一致。 
 主要关注点：规划的合理性、设计的亮点。 
 设计初稿 
 
▲ 工作内容：根据业主与设计师共同确定的方案深化→进一步明确方案阶段不到位的地方→确定色彩、光照、材料方案→绘制大致的有色效果图和部分图纸 
 
△ 工作时间：1~2周 
 
▲ 作用：完善并实现方案阶段的想法 
 主要关注点：规划的准确性，消灭不完善的地方。 
 
　 
 
专题研究设计 
▲ 水的设计：分上水、下水（也叫给排水）。对于防水设计也可划分进这一部分。 
 上水：清洁的自来水没，包括水管管路设计、洁具部位设计、龙头安放部位设计。 
 下水：用后的水的排放，包括下水管的走线设计、洁具落水口设计、地漏落水设计。 
 防渗设计：主要是卫生间、卧室和地下室、屋顶的防潮防漏设计。 
 
△ 电的设计：主要指强电设计。 
 内容包括线路设计、强度设计、开关、插座、灯具数量、功率设计（照度大小应由装饰设计师在施工图阶段配置） 
 
▲ 弱电的设计：包括安全监控、报警系统；有线电视、卫星电视等的布线，以及其他个人需要的智能布线。 
 
△ 通信：包括电话、网络设计。 
 电话：设计部位；传真机的设计； 
 网络：INTERNET网络内部布线，充分考虑中国电信、光线、无线上网等的使用情况。 
 
▲ 燃气设计：明确天然气、煤气的区别，注意安全和通风。 
 
△ 空调、暖气、中央除尘设计：中央空调、地暖系统、中央除尘系统等的设计建议由专业的空调公司设计完成，并明确空调洞口和强电布线图。 
 主要关注点：建议由相关的专业工程师完成；确保装饰主设计师、专业设计师完全有效配合。 
 
　 
 
施工详图设计 
▲ 工作内容；深化初步设计方案→完善结点设计图→完善配套设计→编写设计说明书→绘制完整图纸 
 
△ 工作时间：不少于1周，根据房屋大小、难易程度、施工队熟练程度。 
 
▲ 作用：设计的最终成果，应该是通用的符合设计规范的最终设计图纸。 
 主要关注点：完善所有细节，确保不遗漏。 
 
　 
 
材料比选和定样 
▲ 作用：根据设计图纸、预算造价确定材料的选择，并定样。 
 
△ 材料分类：根据部位分类：地面、墙面、顶面、门窗材料、装饰构件材料、水管、电线、洁具龙头以及辅助材料。 
 主要关注点：材料的合理配置应该是造价与美感的平衡。 
 
　 
 
完成整套图纸 
 
▲ 作用：施工依据、造价的依据、合同的依据，设计的最终成果。 
 
△ 完整施工图标准： 
 
完整的施工图标准 
封面 
目录 
 
施工说明书 
 
设计效果图 
 
原始平面图 
 
原始顶面图 
 
房屋结构改建图 
 
平面布置图 
 
顶面布置图 
 
地面铺地材料设计图 
 
灯具布置图 
 
施工详图索引图 
 
立面图 
 
节点图 
 
　 
水电设计说明书 
（上水）水管布置图 
 
排水布置图 
 
灯具及开关布置图 
 
强电插座布置图 
 
弱电布置图 
 
　 
空调设计说明书 
空调出口位置图 
 
空调铺线图 
 
　 
其他配套工程设计图，如地暖图等 
　 
封底 
 主要关注点：图纸的齐全性、完善性和清晰程度。 
 建议 明确设计的工作方法将会有效完成出色的设计工作 
 
明确各阶段工作重点 
 
体现自己和设计师的设计意图 
 
把握细节 
 
图纸齐全完整 
 选择优秀的设计公司和程度心的设计师是完成设计的关键，对一个全新的公司和全新的人从零开始进行认识是具有一定难度的，需要犀利的眼光和审慎的态度。 
 
　项目的业主负责制需要业主自己准确从众多备选方案中挑选最满意的对象。控制造价应该从设计 
只有通过阶段末的审核，严格保证每一步工作到位。 
 
　 
 为了方便广大业主审核图纸，本站编辑一些常规的审核要点，请见百秒产品。 
 
 设计的第4入门知识：设计审核要点 
 
判断优秀的设计的标准是什么？ 
 
 
设计条件审核 
▲ 设计条件审核内容包括： 
 家庭特征：人口结构、工作方式、年龄结构；主人对颜色、材料的喜好；主人特别钟情的设计方案；家庭聚会与休闲的经常性；接待客人的特点； 
 经济能力：收入来源、预算支付能力、超预算支付能力，等； 
 居室特征：房型特点（房间、卫生间）、房屋结构（框架、剪力墙、柱）、承重墙以及梁的位置、原有下水管、燃气进户位置，等； 
 其他特征：风向、风力大小、灰尘、日照、植物、周边环境特点、 
 主要关注点：确定设计条件是否正确、完全，及其变化趋势。 
 
 
设计公司的选择 
 
▲ 设计公司审核要点 
 公司资质：建筑行业一般是实行准入和资格管理，资质从某中程度上可以说明设计实力以及设计倾向。 
 公司财务状况：近几年公司的发展状况，尤其是财务状况。 
 公司管理能力：包括人员组织、制度建设、企业文化制度执行状况等。 
 公司客户定位与品牌：客户定位是当今公司经营的基本条件，这能反映公司的工作能力和设计能力；品牌经营是目前公司运营的重点，品牌的美誉度可以更好的反映企业经营的情况。 
 公司设计水平和特长：这是业主最关心但往往无能为力的事情，可以通过对比发现公司的设计，从公司过去的客户口中了解是最好的办法。 
 公司收费标准与手续：收费标准是决定业主选择与否的重要指标，不要迷信“高收费高水平”的鬼话。正规的发票和分二期付款有利于控制设计效果。 
 
△ 了解的途径： 
 过去的客户 
 公司的广告 
 同行 
 业内人士 
 内部人员 
 …… 
 主要关注点：谨慎评审后以选定设计公司。 
 
　 
 
设计师选择 
▲ 设计的特点：设计风格、完成的作品、完成并已完成施工的作品 
 
△ 性格和工作特点 
 
▲ 初次见面的方案设想：这个方案最能体现设计师的特点，通过这个方案可以初步了解设计师的工作经历、个人特点， 
 当然这个方案不一定是最好的，只是提供分析的基础 
 主要关注点：符合自己的要求，工作认真。 
 
建议 确定设计师后最忌讳的是不信任，尤其是在工作过程中。 因此，可以在工作结束的时候提出修改意见，重视得到的结果，而不要过多关注工作过程。 
 结果审核通不过一定要返工，不要将问题留待下一步。 
 
　 
 
设计方案审核要点 
▲设计方案审核要点： 
 合理性：交通动线不影响行动；空间布局合理；陈设设计到位；私密性与公开性合理运用；各个尺度符合人体工程学原理。 
 统一性：造型、材料、光线、颜色统一于设计的主题。 
 风格：追求设计风格是否达到目标？有无与设计风格明显矛盾的败笔？ 
 主要关注点：方案符合合理、统一、风格的原则。 
 
小窍门 闭上眼睛，默想自己在设计好的方案图里，亲身体验生活的乐趣， 做一些夸大的动作，是否遇到障碍？有无安全问题？我最关心的人在里面生活会遇到什么障碍。 
 记住每一个问题，与设计师探讨解决方法。 
 
　 
 
设计细节审核要点 
▲ 设计细节审核要点：细节是影响图纸变成现实的关键。细节审核就是要审核变成现实的可能性和可靠性。 
 往往需要专业人员，可以寻找专业人员帮忙，尤其是造价师、施工员的帮助意义最大。 
 结构处连接可靠 | 预想的效果能够实现 | 构造物安全 | 材料可以得到 
 主要关注点：全面审查，寻找不合理的地方 
 
　 
 
设计阶段的造价控制 
▲ 设计阶段是控制造价的重点：造价源于设计。影响造价的几个主要因素有 
 构造物的复杂性 | 用材的价值 | 用材的数量 
 主要关注点：造价往往在设计阶段就已经决定了。 
 
　建议 
 在决策之前进行仔细的审核比“抓阄”的效果要好的多，选定之后就要信任，不信任是坏设计的根源。 
 
阶段评审 
 
通过后进入下一流程 
 
决策后要充分信任 
 
造价控制应从设计阶段开始 
 13 施工的第1入门知识：施工企业与招投标制度 
 
家装行业内业主权利是如何流失的？ 
 
如何保护业主的权利？ 
 
 
建筑施工行业招投标制度 
▲ 设计与施工的分离：一般大中型的建设项目，往往施工方与设计方是两个不同的企业。 
 设计、施工方分别与业主签定合同，双方均围绕业主的利益工作。 
 设计、施工集于一方往往会形成对业主利益的损害。 
 
△ 影响招标结果的因素主要有 
 ▲ 价格：既定施工详图下的招标，价格是重要的决定因素。而价格往往是由多个因素共同形成的。 
 △ 质量：质量也是影响工程的重要决定因素。高质量将会提高工程造价，但会增加项目形成后的收益时间和收益大小。 
 ▲ 工期：工期会影响工程的造价和获得收益的时间。如果不是技术进步明显，缩短工期会限制质量的提高，并将增加工程的建设价格。 
 ▲ 信用：履行合同的作风，平衡利益与道德的天平。通过过去的合同执行情况可以看出端倪，但在未来履行合同中会不会出现问题仍然是个大问号。 
 主要关注点：权利的制衡，制度变革是关键。 
 
 
现状下的家装施工企业审核 
 
▲ 家装行业现状：自己设计、自己施工、自己监理、自己协调。 
 其结果是：造成业主的绝对弱势地位和权利的丧失。 
 家装业对客户的选择：按照80/20定律，完全可以说20%的客户会给企业制造80%的不必要麻烦，家装企业将会选择自己的客户。 
 
△ 家装行业品牌：在家装行业蓬勃发展和制度缺陷下，品牌将会决定企业的命运。优秀的品牌能在一定程度上保障业主的利益，但利益诱惑下，信用还是最关键的。 
 
▲ 常见的正常工作流程： 
 免费咨询（业务员）→参观工地（业务员）→考察公司（业务员）→初次洽谈（设计师）→签定设计委托合同（设计师）→方案设计（设计师）→初步设计（设计师）→专题设计（相关专业设计师）→预算报价（预算员）→签定施工合同（合同专员）→物业手续（物业公司）→施工现场会议（项目经理）→水电隐蔽阶段（项目经理、监理）→毛坯施工阶段（项目经理、监理）→油漆阶段（项目经理、监理）→安装阶段（项目经理、监理）→清洁（专业清洁公司）→软装饰（软装饰企业、软装饰设计师）→搬家（搬家公司）→入住 
 
△ 合同发包方式：签定格式施工合同文本 
 
▲ 质量监督：公司监理。业主自行委托的监理。 
 
△ 价位水准：行业内的结构金字塔位置。 
 
▲ 施工队：最直接影响施工质量的关键还有施工队。 
 项目经理：全权负责所有施工、协调问题。 
 现场工地经理：常驻现场，负责现场协调、质量、材料申购问题 
 施工队伍：分水电工、泥工、木工、油漆工、空调工 
 主要关注点：内部管理体制、质量保证机制、信用。 
 
　 
 
建筑工程业主负责制 
▲ 建设项目业主负责制： 
 业主承担建设投资的风险、使用收益的权利。各单位对业主直接负责。相应实行工程监理制、招标承包制。 
 业主可以自行管理工程，也可委托专业的项目管理机构进行管理。

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2楼大中小发表于 2004-12-7 15:52 只看该作者

设计方对业主直接负责，双方签定设计合同。提供施工所有的技术图纸和说明，协助进行工程的招标工作。 
 施工方对业主直接负责，双方签定承包合同。双方设立争议评审机构。按照约定的投资、工期、质量目标完成施工组织设计，接受监理方的监督。 
 监理公司对业主负责，协调承包商与业主之间的关系。负责工程进度、工程质量和投资控制的工作，并负责现场的管理协调工作。 
 
△ 招标制度：提高质量、降低造价、保证工期。 
 主要关注点：科学的建设项目惯例、FIDIC条款的应用。 
 
　 
 
百秒新型招标方法探索 
▲ 新型方法的原因： 
 设计与施工分开——现有市场环境下，分开施工能平衡设计、施工方的权利利益，但难以保证施工质量。 
 监理业主任命——现有市场环境下，监理一般是施工企业自己的施工员而已。真正的监理适宜外聘。 
 第三方协调机制——双方协商总是会遇到难以克服的问题，若无互相谅解的态度，可以邀请第三方机构， 
 现有的政府主管部门提供的协调机制公正性要审慎看待。 
 
△ 方法： 
 网上招标制度：信息公开化 流程：设计公司选择→完成设计→百秒公开招标系统选择施工企业→百秒公开招标系统选择监理机构→监理机构阶段验收→验收指标公开→合格→阶段款尾款. 
 
▲ 百秒新型方法说明： 
 
信用监督促进自我约束 
合同管理制约信用失衡 
公开招标限制任意提高施工价格 
不反对自己设计、自己施工的形式 主要关注点：在现实意义下寻找权利制衡的最好办法。 
 
　 
建议 
 目前的家装行业并不成熟，业主权利往往得不到保障，需要在制度建设、制度创新和执行上着手进行解决。 
 
建立招投标制度 
 
建设招投标代理机构 
 
以维护业主权利为基础 
 
立足现实基础寻求解决之道 
 
　 
14 施工的第2入门知识：施工造价 
 
合同中的价格是怎样计算出来的？ 
 
如何剔除报价的水份？ 
 
报价为什么与工艺、设计密不可分？ 
 
企业是怎样*作报价的？ 
 
 
工程造价基本理论 
▲ 概算、预算、结算的定义：为了明确建筑工程的造价，分阶段控制投资，涉及三类工程造价，即 
 设计阶段做出的造价评估为概算， 
 施工详图阶段进行工程施工预算， 
 工程施工结算后根据实际消耗进行工程结算。 
 
△ 基础定额：其实质是一个标准，一般根据行业、地区编制，并考虑施工技术进步而进行调整。 
 
▲ 计价与报价：计价组成 
 定额直接费+材料费+机械使用费+辅助和其他费用=计量单位的价格 
 Σ计量单位的价格+利润+税金=单项工程报价 
 新的改革趋势：量价分离（注：本站采用这种方式分析） 
 Σ单位工程量×单价=单项工程报价 
 其中：工程量——根据定额编制 
 单价——市场时价 
 主要关注点：概预算的一般构成原则 
 
　 
量与价 
 
▲ 量：包括人工用量、材料用量、损耗指标，往往是企业的实际成本。 
 人工用量：人工基础定额 
 材料用量：材料基础定额 
 损耗指标：材料基础定额 
 
△ 定额：以上三项合并组成了预算定额。预算定额往往是根据地区特点编制，如《上海市建筑装饰工程定额（1993）、（2000）》 
 根据技术进步的程度，定额消耗量是存在一定的进步的。 
 
▲ 价：包括人工价、材料价，一般是指市场价，市场经济条件下，往往处于不断的变化中。 
 人工价：当地各工种在现有需求条件下的工资、福利、津贴等； 
 材料价：根据市场供需状况不断变化，除出厂销售价外，还应包括运输费用、包装费用、保护费用以辅助消耗材料费用等的分摊。 
 
△ 费用：这里仅指直接费用以外的用于辅助工程的费用、企业管理费用、财务费用、上级部门的管理费用等间接费。 
 
▲ 利润：指企业除去所有消耗外，用于扩大再生产的企业赢余。 
 
△ 税金：指建筑工程、装饰工程根据国家、地方税务的规定，由业主承担的税金。（施工企业的营业税和各种税金不在此之内） 
 主要关注点：理解工程量、材料费、人工费的出处。 
 
　说明 
　 由于家装行业发展的特点及其本身的特点，现有装饰行业内报价的方式往往存在一定的区别，但实质一样。 现有家装行业的报价没有统一的强制性标准，各企业一般是根据自己的需要，参考行业普遍情况确定的内部定额，而报价的形式往往简化为： 
 
单位工程 = 工程量×（直接材料+辅材+人工） 
 
整体工程 = Σ单位工程+管理费+税金+利润 
 其中，单位工程和利润有时混在一块，这样就造成了现有报价方式较为混乱的表面现象。 
 
　 
工程结算 
 
▲ 作用：工程结算是施工企业与业主按照施工合同的约定，对工程中实际消耗费用根据实际数量进行核算的过程。 
 
△ 引起结算变化的因素：主要有 
 新增或减少工程项目：在施工预算阶段未出现的项目在施工中产生了，或者原定计划做的工作，实际施工期间取消不做了。 
 
往往由设计原因或施工、业主方的变更引起的，也有可能是根据实际地质、环境或其他原因引起的。 
 变更工程量：指实际现场施工的数量变化，如铺贴瓷砖的数量减少或加大了。 
 变更材料：指材料发生了变化，如原定使用胡桃木夹板的地方改为白橡木引起变更。 
 变更施工工艺：施工的方法发生了变化。 
 
▲ 结算对价格的影响：根据原因的情况决定是否引起实际价格的变化。最主要的依据是双方施工合同的约定条款。 
 如系设计、业主或不可抗拒力引起的变化，或者原合同约定可以调整的地方，应该支付。 
 如系施工方自身的管理不善、人员疏忽、技术能力不够等原因引起费用变化，不应该支付。 
 主要关注点：严格对待合同，尊重事实，节约支出。 
 
　 
 
施工造价的审核要点 
▲ 家装行业施工企业与造价表的几种常见形式：家装行业具有不同于一般建筑的特点，因此，在运用过程造价方法的过程中，其常见的形式略有不同，可分几种 
 
分类方法一：根据预算的形式是否明确列出利润一项，有——利润隐藏式、利润明确式、半隐半明式； 
分类方法二：根据预算编制的方法分，有——按房间、按单位工程； 
分类方法三：根据实际项目分，有——两类式（材料、人工）、三类式（主材、辅材、人工）； 为了保持企业运营的流程明确，同一企业往往只会选择几种分类方法的其中之一。 
 
△ 报价中的水份：主要体现在量、价、利、费四个方面的问题。另外，还可能有重复项目的、分解项目后虚增数量的 
 量——虚增；价——高报；利——不合理；费——过多、重复。 
 
▲ 完整报价的格式：完整的报价格式并一定统一，但一般内容应该齐全，明确而不含糊。 
 
　 
 
项目编号材料1消耗量材料1价格材料2消耗量材料2价格 … 人工1消耗量人工1价人工2消耗量人工2价 … 施工工艺 
　　　　　　　　　　　　 
　合并成直接材料 
所有各类材料 合并成人工费用 
所有各类人工 　 
　说明： 
 
费用 
 
利润 
 
税金 
 
合计总价 
 
　 主要关注点：剔除报价中的水份。 
 
　 
 
质量保证体系的审核要点 
▲ 质量保证体系的内容：集中体现为施工组织设计。（这里的质量是广义的）至少包括项目管理质量、材料质量、施工质量、环境、安全、资料管理等各个方面。 
 
△ 完整的质量保证体系格式：完整的质量保证体系一般格式如下，该报告应该是整个项目部彻底贯彻的纲领和行动的依据。 
 
质量保证体系一般格式 
　 
封面 
目录 
 
项目管理目标 
 
项目部组织 
 
管理人员及其相关资料 
 
材料质量评审与管理 
 
机械设备管理 
 
施工技术管理 
 
施工队管理 
 
现场管理 
 
安全管理 
 
资料整理与保管 
 
封底 
 
▲ ISO9000体系贯彻：国际通用的质量标准对提高质量、消灭质量事故意义重大，建议企业尤其是项目部多采用。其实质 
 质量环： P→D→C→A→P 
 过程管理： —输入→过程→输出— 
 基于事实：记录、全员 
 
△ 质量与价格的紧密关系：一般的质量问题除了影响价格水平和企业盈利能力外，质量事故将严重影响项目的投资。 
 价格应与质量始终联系在一起。 
 主要关注点：高效率、言出必行。 
 
　 
 
工程合同管理 
▲ 施工格式合同条款：至少包括承包方式、承包额及其付款方式、结算方式、违约责任、工期、保修、环保等内容 
 
△ 签定合同的注意事项：作为格式合同，首要注意施工合同专用章的合法有效性；格式填写的内容完整、准确； 
 
▲ 合同管理：包括合同订立、合同变更、违约、索赔、合同终止等问题 
 主要关注点：对自己有利。 
 
　建议 造价是签定合同的关键，是企业盈利的关键，也是业主最关心的指标之一。 
 
明确造价的几个因素 
 
完善报价 
 
审核报价的同时确定相关的质量保证体系 
 
　 质量控制 
▲ 质量管理对象：质量管理涉及具体的目标和对象，家装行业中至少包括五大块： 
 材料——材料的质量无缺陷、合乎预算的要求、合乎实际情况的要求、环保、存放不受影响 
 施工队——人员素质高、动手能力强 
 施工技术——施工可靠度高、缩短施工时间、节省施工、无安全隐患 
 安全——施工人员无人身安全、周围环境不受威胁、居住后无人身安全 
 现场——5S管理 
 
△ 质量管理方法：ISO9000方法、PMBOK项目管理方法的采用。无非是质量管理观念的应用，至少包括： 
 全程——涉及各个细小环节、涉及各个人 
 过程管理——输入、处理、输出 
 质量成本观念——质量的成本意识 
 阶段之门——过程结束进行验收，合格则进入下一步，不合格返工查找原因 
 主要关注点：保证施工质量，兼顾居住长远目的。 
 
　 
进度控制 
 
▲ 进度控制要点： 
 确定所有的工作内容、确认准备周期、阶段审核、及时结束 
 主要关注点：避免无限期拖延。 
 
　 
 
成本控制 
▲ 预算内成本控制：关键是作到两点，即：成本计划、信息丰富。 
 预算项目、工程量准确评估； 
 材料、人工把握行情，在质量要求范围内以尽可能低的价格中标。 
 
△ 超支：有如下几种情况引起投资成本的超支 
 工程变更 
 违约 
 风险 
 
▲ 投资目标管理：任何一笔投资都应该是有目标（目的）、能（不能）取得相应的收益（风险）。 
 如：预期未来综合收益更大的可以适当扩大投资，如若壁布较壁纸更经久耐用，可以考虑换用价格较高的壁布； 
 
　 
 主要关注点：投资成本控制的标准应该是——综合收益更高。 
 
　全程项目管理服务 
▲ 全程管理的意义：买房、设计、施工其实都只是未来入住享受生活的一个步骤，可称之为“子过程”。只有以全程的思想才能更好的完成每一步。 
 这个思想可能人人都懂，但是在实际做事时就是容易忘记。 
 
 购房阶段 
 设计阶段 
 施工阶段 
 入住阶段　 建议 
 项目管理是保证入住享受生活的基础。 
 
平衡关注质量、工期、成本 
 
从长远着手考虑问题 
 
施工不是目的，只是实现投资一个手段，需要进行全程项目管理 
 15 隐蔽阶段 
▲ 工作内容：涉及水电项目、结构改建等。 
 空调、地暖 | 结构墙、楼板拆除 | 新墙、地面砌筑 | 水平线 | 水管铺设 | 线路铺设 
 
△ 起止事件：人员设备进场、原始房屋验收隐蔽验收 
 
▲ 要点：人员——水工、电工、空调工、泥工、小工； 
 质量上——全检100%合格； 
 工期——一般2、3周； 
 项目——表面工程以内的所有工作； 
 工程量——与预算对比。 
 
△ 难点：确保水电合格（维修影响大、损失大、麻烦） 
 主要关注点：隐蔽工程是所有工程中影响最大的部分，必需全部合格。 
 
　 
 
毛坯阶段 
▲ 工作内容：涉及油漆之前的所有工作。 
 卫生间墙面、地面 | 厨房墙面、地面 | 墙面木作结构 | 门、窗 
 
△ 起止事件：隐蔽验收毛坯验收 
 
▲ 要点：人员——木工、泥工、钢筋工、小工； 
 质量上——全检，基本合格； 
 工期——一般1月左右； 
 项目——油漆工程以前的所有工作； 
 工程量——与预算对比。 
 
△ 难点：不遗漏，确保舒适合理，提出设计不合理的地方。 
 主要关注点：体现设计创意，追求更高质量。 
 
　 
 
油漆阶段 
▲ 工作内容：涉及涂料、油漆、墙纸等各种工作 
 
△ 起止事件：毛坯验收油漆验收 
 
▲ 要点：人员——油漆工； 
 质量上——全检，基本合格； 
 工期——一般3周左右； 
 项目——除安装以外的所有工作； 
 工程量——与预算对比。 
 材料——适当保留多余的油漆便于搬家时碰坏后维修 
 
△ 难点：美观，掩盖所有缺陷。 
 主要关注点：创造色彩、质感上的美。 
 
　 
 17 安装阶段 
▲ 工作内容：设备安装等各种工作。 
 
△ 起止事件：油漆验收清洁、竣工验收 
 
▲ 要点：人员——水电工、空调工、厨柜厂、配套工厂； 
 质量上——全检，基本合格； 
 工期——一般1周以内； 
 项目——未完成的所有工作； 
 工程量——与预算对比。 
 
△ 难点：全部合格，涉及舒适度。 
 主要关注点：确保安全、舒适 
 
　 
 
18 验收 
▲ 阶段之门验收（阶段起止的验收）：主要是质量验收，一般分5类验收 
 进场原始房屋验收 | 隐蔽工程竣工验收 | 大件材料到场验收 | 毛坯工程验收 | 总体竣工验收 
 
△ 阶段中间验收：提前控制，在委托正规装修公司时，可以省去这些工作，至少使其变得轻松省力；自己装修时则往往较麻烦。一般包括 
 “施工队验收→施工计划验收→材料进场确认→材料用量确认→材料出场确认→工期确认→下一工序” 
 这一工作周而复始，直至最终工程完工。 
 
▲ 竣工验收：是所有工作完成前最后验收工作。通过后，施工队退场，并更换锁芯。 
 
△ 验收标准：合同中约定的质量验收标准、地方、行业、国家的标准，以及强制性标准。 
 
▲ 验收内容：包括项目、质量、安全、材料、进度、工程量等。 
 主要关注点：验收内容的完整性、验收结果的公正性。 
 
　 
阶段起止里程碑事件 
 
▲ 阶段起止的里程碑事件：这是打开阶段之门的钥匙。 
 工程合同→工程阶段验收→工程整体验收→更换锁芯 
 主要关注点：里程碑时间一定要更好的完成才能进入下一步。 
19 装修结束后的下一步工作是入住，正式搬家前，需要配置必需的日常生活用品和装饰用品。 
 如今的装修有一种倾向，即硬装饰、软装饰二者结合，并注重软装饰，其实质是增加居室的用途，并满足个人生活喜好和观念的转变。 
 
 
 20 软装饰有什么作用？ 
 软装饰公司如何选择？ 
 
软装饰有些什么内容？ 
 
 
软装饰设计 
▲ 软装饰设计特点：立足于已有的居室环境、需要经常变换、个体差异性大。 
 △ 软装饰设计要点：设计要点包括材料、颜色、形态三要素。 
 材料：通过光泽度、质感、色彩、材质显现； 
 颜色：颜色与室内环境的融合； 
 形态：点、线、面，以及构成的体。 
 主要关注点：符合整体设计。 
 
　 
 
软装饰公司选择 
▲ 软装饰公司分类：分两种，专业公司、综合公司 
 专业公司——只提供某一项或几项的设计并经营该类产品，如家具、床的专业公司，窗帘、布艺公司等， 
 综合公司——提供全部软装饰的设计、产品销售，一般是装潢公司下属的配套性企业。 
 
△ 软装饰公司选择要点：设计的专业性。 
 部分公司根本就不提供设计，而是根据自己的产品推销，不以顾客为中心，这类公司里是寻求不到设计的 
 主要关注点：专业。 
 
　 
 
窗帘 
▲ 式样、风格 
 
△ 材质 
 主要关注点：符合家庭需要，便于清洗。 
 
　 
家具 
▲ 式样、风格 
 
△ 材质 
 主要关注点：符合家庭需要，便于清洗。 
 
　 
 
床、床上用品 
▲ 式样、风格 
 
△ 材质 
 主要关注点：符合家庭需要，便于清洗。 
 
　 
 
挂画艺术 
▲ 式样、风格 
 
△ 品种 
 主要关注点：符合家庭需要，便于更新。 
 
花 
▲ 式样、风格 
 
△ 品种、个人喜好 
 主要关注点：符合家庭需要，便于维护。 
建议 
选择专业的正规公司 
 
选择专业公司 
 
符合个人的需要 
 
与家庭风格不矛盾 
 
20 入住前需要进行一次彻底的清洁工作，同时要消除室内的异味和不环保的物品，总之，对身体、心情有害的可以去除。 
 
 
22 保洁与环保 
 
如何保洁？ 
 
环保的内容？ 
 
 
清洁要点 
▲ 清洁时机：清洁工作分数步 
 施工阶段——每日清洁，维持良好的环境，不影响家庭施工的质量； 
 油漆前的清洁——即将油漆前实行一次较彻底的清洁，清除地面、墙面的附着物，让室内透气数小时，直至空气中无明显的浮尘物； 
 竣工验收前的清洁——清除室内的垃圾、门口堆放物，多余材料退场，备用材料存放好。 
 搬家前的清洁——布艺挂置前完成依次彻底的清洁，可以请保洁公司。 
 
△ 清洁要点： 
 入住前的清洁要去除固体、液体垃圾，防止影响施工。 
 布艺挂置前的清洁应该做到彻底，无固定可见物垃圾、无污浊物痕迹。 
 
▲ 小窍门：玻璃清洁剂、固体泡沫剂、4块抹布 
 主要关注点：适宜施工、适宜居住。 
 
　 
 
空气环保 
▲ 影响空气质量的因素：常见的主要有5类有害物质。 
 甲醛 | VOC | 苯 | 氡 | 氨 
 
△ 维持空气环保的方法：选择环保材料；减少石材、劣质瓷砖用量；有助于环保的产品；室内空置通风至少30天。 
 主要关注点：环保是生命的需要。 
 
　 
 
家具环保 
▲ 影响家具环保的因素：VOC、重金属 
 
△ 维持家具环保的方法：选择环保材料、注意表面油漆的保护 
 主要关注点：环保是生命的需要。 
 
建议 
 
有效的清洁 
 
环保对家人的意义 
 
　 
22 完成了这么多工作，恭喜你终于可以入住了！只要最后一件工作，搬家，你最能享受新生活。 
 当然，贷款的朋友，别忘了每月的贷款要还罗！ 
 
 
23 搬家 
 
有什么东西可以搬到新家？ 
 
搬家要注意什么？ 
 
 
搬家公司 
▲ 搬运的内容：根据新家的实际情况，将过去的东西留在原处，看看需要什么，然后考虑搬走。 
 大量的物品——考虑搬家公司，省力、省时 
 不是很多——叫辆货运出租车 
 
△ 选择搬家公司：注意这类公司的资力、服务的态度 
 关键是对顾客的态度——要把别人的东西当回事。 
 主要关注点：选择需要的东西。 
 
　 
注意事项 
 
▲ 防止遗失 
 
△ 可要可不要的东西，不要搬到新家里。 
 
▲ 准备油漆、涂料，便于碰坏后修补 
 主要关注点：根据个人需要 
 建议 合适的选择需要的物品，必要时可以请搬家公司帮忙。 
23 入住后，要时刻注意新居室维护。 
- 
维护 
 
一般维护有些什么内容？ 
 
紧急维修如何处理？ 
 
 
一般维护 
▲ 定期维护：主要涉及设备的检查、室内构筑物的检查、定期的清洁； 
 
△ 不定期维护：日常清洁工作、设备检修等工作。 
 主要关注点：维持正常运行，提前发现问题。 
 
　 
紧急维修 
 
▲ 紧急维修的事项：漏水、断电、燃气泄露 
 
△ 紧急维修的自我临时处理： 
 漏水发生时，第一件事情是关闭进水阀门，然后打电话找装修公司保修，或者找物业临时处理； 
 断电或触电发生时，第一件事情是关闭电门，人员触电根据情况打医院求救电话，然后打电话找装修公司保修，或者找物业临时处理； 
 燃气泄露时，第一件事情是打开窗户，关闭燃气阀门，然后打电话找装修公司保修，或者找物业临时处理；同时，切忌火星引爆。 
 主要关注点：安全第一位 建议 一般维护要经常进行 
 
紧急维修抓紧时间

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